Sở hữu chung cư có thời hạn: Những câu hỏi cần giải đáp thỏa đáng

(BÁO ĐẦU TƯ) - Nội dung quyền sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, trong khi các chủ sở hữu chung cư vẫn có quyền sử dụng đất là hai điểm mới trong tờ trình Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhận được sự quan tâm của dư luận. Ông Lương Văn Trung, luật sư thành viên Công ty Lexcomm Vietnam LLC, Trọng tài viên - Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) đã chia sẻ góc nhìn với Báo Đầu tư về vấn đề này.

Quan điểm của ông thế nào về quy định thời hạn sử dụng chung cư theo hồ sơ thiết kế?

Đề xuất này tưởng dễ, nhưng thực chất rất khó áp dụng. Tôi xin gợi ý những vấn đề sau đây cần phải được giải quyết thấu đáo.

Thứ nhất, căn cứ vào đâu để cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay bác bỏ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế?

Với các dự án chung cư thương mại, để bán được giá và thu hút người mua, các hồ sơ thiết kế sẽ nêu tối đa thời gian sử dụng theo công thức (ví dụ 100 năm). Trong khi đó, chất lượng và tuổi thọ công trình chủ yếu do thi công thực tế và việc duy tu, bảo trì, bảo dưỡng trong quá trình quản lý, vận hành, “của bền tại người”, chứ không hoàn toàn do thiết kế. Trong khi đó, giá bán căn hộ lại phụ thuộc vào vị trí, tiện ích, hệ số sử dụng đất, nội thất, uy tín nhà đầu tư. Như vậy, liệu cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án xây dựng chung cư sẽ đương nhiên chấp nhận thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế, hay sẽ có các tranh luận, phản biện để rồi yêu cầu ghi thời hạn sử dụng thấp hơn? Nếu cơ quan quản lý có quyền đó, họ sẽ dựa vào các tiêu chuẩn nào?

Theo dự đoán của tôi, nếu quy định như vậy, tất cả nhà chung cư sẽ có thời hạn giống nhau là 100 năm (hoặc tối thiểu là 50 năm) theo quy định của pháp luật hiện hành. Như vậy, rõ ràng cơ quan quản lý nhà nước bắt buộc phải thừa nhận và xác nhận thời hạn sử dụng chung cư theo hồ sơ thiết kế, trong khi họ cần có trách nhiệm với nội dung phê duyệt hay chấp thuận này.

Thứ hai, trách nhiệm của công ty thiết kế, chủ dự án và cơ quan quản lý nhà nước thế nào khi thời gian sử dụng chung cư thực tế ngắn hơn thời gian theo hồ sơ thiết kế và hợp đồng mua bán?

Khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án, tức là đã chấp nhận và xác nhận thời hạn sử dụng chưng cư theo hồ sơ thiết kế. Đồng thời, theo quy định tại Dự thảo, thời hạn sử dụng chung cư phải được ghi vào hợp đồng mua bán chung cư, mà hợp đồng mua bán lại được ký kết và thực hiện khi công trình chưa được xây dựng xong (chỉ cần xong móng theo Luật Kinh doanh bất động sản).

Giả sử thời hạn sử dụng chung cư là 100 năm thể hiện trên hồ sơ thiết kế, phê duyệt và hợp đồng như nêu ở trên, nhưng khi xây xong mà nghiệm thu, thời gian sử dụng chung cư có thể chỉ được xác định là 70 năm theo đánh giá vào thời điểm nghiệm thu, hoặc chỉ là 50 năm theo kiểm định thực tế trong quá trình sử dụng chung cư và sẽ phải tháo dỡ vì không đảm bảo an toàn. Trong khi giá mua chung cư sẽ phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư thể hiện trong các giấy tờ.

Như vậy, rõ ràng là người mua (chủ sở hữu chung cư) đã bị thiệt hại do thời hạn sử dụng chung cư bị giảm xuống. Câu hỏi là trách nhiệm (liên đới) của công ty thiết kế, chủ đầu tư dự án và cơ quan cấp phép đối với thiệt hại của chủ sở hữu chung cư cần phải được quy định thế nào trong Luật Nhà ở? Trách nhiệm của công ty thiết kế và chủ đầu tư dự án có vẻ khá rõ, nhưng trách nhiệm của cơ quan cấp phép thế nào là một vấn đề hết sức phức tạp. Nếu cơ quan cấp phép có quyền mà không phải chịu trách nhiệm thì không thể được, còn nếu phải chịu trách nhiệm, nhưng họ lại không có cơ sở bác bỏ đề xuất thời hạn chung cư của chủ đầu tư thì không công bằng với họ.

Ông đánh giá ra sao về việc gia hạn sử dụng khi chung cư đã hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế? 

Theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu, nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu chung cư đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Quy định như vậy là hợp lý và công bằng. Tuy nhiên, áp dụng trong thực tế không đơn giản. Khi đó sẽ phát sinh những câu hỏi sau.

Câu hỏi thứ nhất là, nếu một chung cư có 100 căn hộ, chỉ có một vài chủ sở hữu đề nghị cấp chứng nhận gia hạn sở hữu và được cấp chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu, số còn lại không đề nghị. Vậy số còn lại có được hưởng lợi từ vài người kia không, khi tình trạng của chung cư là chung cho mọi căn hộ?

Câu hỏi thứ hai là, nếu các chủ sở hữu đó không được chấp nhận gia hạn sở hữu thì họ có được ở trong nhà đó không? Nếu không và phải di dời, Nhà nước sẽ làm gì với các căn hộ đó? Chẳng lẽ Nhà nước trưng thu và cho thuê. Nếu trưng thu và cho thuê thì đi ngược với mục đích của các quy định này là đảm bảo an toàn của chung cư cũng như mỹ quan đô thị (đến mức phải chấm dứt quyền sở hữu chung cư). Nếu trưng thu mà để đó và bỏ hoang, trong khi vài căn hộ khác được gia hạn quyền sở hữu vẫn có người ở, tình hình này giải quyết thế nào?

Câu hỏi thứ ba là, nếu quy định tất cả các chủ sở hữu chung cư phải cùng yêu cầu gia hạn thì cơ quan có thẩm quyền mới xem xét, nhưng có một số chủ sở hữu chung cư lại không hợp tác để làm việc này, chẳng lẽ yêu cầu đó không được xem xét nữa và các căn hộ đó trở thành không thể sử dụng nữa, hay quyền sở hữu chung cư cũng bị chấm dứt?

Theo ông, quy định chủ sở hữu chung cư vẫn còn quyền sử dụng đất, nhưng phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại có hợp lý không?

Theo Tờ trình mới nhất, chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới. Quy định việc chủ sở hữu chung cư vẫn còn quyền sử dụng đất là đúng và hợp lý. Tuy nhiên, quy định họ phải đóng góp kinh phí cho việc xây dựng lại hay cải tạo chung cư lại là một quy định phiến diện và không hợp lý, vì nó gây ra một thắc mắc là tại sao các chủ sở hữu chung cư vẫn còn quyền sử dụng đất, nhưng lại không còn quyền tự quyết định đối với diện tích đất đó khi chung cư hết hạn sử dụng?

Giả sử một chung cư nào đó phải tháo dỡ và thực tế đã tháo dỡ xong thành một bãi đất trống và sạch, tại sao tất cả các chủ sở hữu chung cư và có chung quyền sử dụng khu đất đó lại mất quyền định đoạt về việc mảnh đất đó sẽ được phát triển thế nào, miễn là phù hợp với quy hoạch mới?

Nếu tất cả các chủ sở hữu chung cư và có chung quyền sử dụng khu đất đó, tại sao họ không có quyền chuyển nhượng hay dùng mảnh đất đó vào bất cứ việc gì họ muốn, miễn là phù hợp với quy hoạch như có thể làm công viên hay công trình phục vụ công cộng? Thêm nữa, tại sao họ không có quyền lựa chọn đối tác để cùng thực hiện dự án mới, miễn là phù hợp với quy hoạch và các điều kiện tài chính, kỹ thuật?

Tiếp theo là, giả sử tất cả các chủ sở hữu chung cư và có chung quyền sử dụng khu đất đó, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng, nghĩa vụ đóng góp của họ và quyền hưởng lợi của họ thế nào khi xây dựng lại chung cư, nhất là khi chung cư mới có nhiều diện tích xây dựng và nhiều căn hộ hơn? Cũng cần lưu ý thêm về mặt thực tế là có nhiều chung cư mà căn hộ tầng càng cao thì giá càng cao, vậy xác định thế nào về tỷ lệ của chủ sở hữu căn hộ tầng cao với chủ sở hữu của căn hộ ở tầng thấp hơn, dù cùng diện tích, cùng hướng?

Vậy quyền của UBND cấp tỉnh trong việc lập danh sách các chung cư phải bị phá dỡ hay cải tạo thì sao, thưa ông?

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nói về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều 76. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Quy định này chỉ đơn giản là quy định về thẩm quyền và tôi không thấy có vấn đề gì về quy định chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan này.

Tuy nhiên, quy định đó lại có tác động làm mất đi hay thậm chí là tước đoạt quyền sở hữu chung cư của cá nhân, tổ chức. Vậy câu hỏi là nếu các chủ sở hữu không đồng ý với kết quả kiểm định, họ có quyền thuê kiểm định độc lập không?

Giả sử, UBND cấp tỉnh đưa ra quyết định ban hành danh sách chung cư bị phá dỡ hay cải tạo lại, chủ sở hữu có được tiến hành vụ kiện hành chính bình thường không?

Cũng cần lưu ý thêm về trách nhiệm bồi thường nhà nước trong trường hợp UBND cấp tỉnh ra quyết định sai về lập danh sách chung cư phải bị tháo dỡ hoặc cải tạo, hoặc khi đưa chung cư vào danh sách đó, nhưng lại không có động thái phá dỡ và cải tạo, biến danh sách đó thành “danh sách treo”, khiến chủ sở hữu chung cư không được bồi thường, đền bù, hoặc được thực hiện các quyền khác của mình.

Nói tóm lại, theo tôi, đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư là một đề xuất vội vàng xét theo hầu hết các góc độ pháp lý (nhất là về quyền sở hữu là quyền cơ bản của cá nhân và tổ chức) cũng như thực tiễn. Đề xuất này cũng xung đột với hàng loạt quy định pháp luật hiện hành. Không những thế, như các câu hỏi và vấn đề được nêu ra ở trên, đề xuất này mở ra hàng loạt câu hỏi và rắc rối mà tôi tin là cơ quan soạn thảo hay Chính phủ không thể giải đáp và giải quyết được.

Tôi cho rằng, quyền sở hữu chung cư là quyền sở hữu một tài sản mang tính cơ bản của con người (để làm nơi ở). Quy định sở hữu chung cư có thời hạn là một quy định hạn chế quyền cơ bản này. Do đó, mục đích của nó phải xác đáng đến mức không thể không thực hiện, nhưng cách thức thực hiện phải đủ để đạt được mục đích đó trong sự hài hòa các lợi ích và đảm bảo sự nhất quán mang tính logic và công lý của hệ thống pháp luật. Xét theo tiêu chí này, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn không thể đảm bảo được và cần phải loại bỏ vào thời điểm hiện nay.